Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK), 25 Ağustos 2023 tarihinde yaptığı açıklamayla konut kredilerinde ve konut teminatlı kredilerde uygulanacak kredi değer oranlarında değişikliğe gitti. Buna göre, ikinci ve sonrası konut alımında tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konutunun bulunması halinde konut kredisi değer oranı yüzde 75 daraltılacak. Bu kararın finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik bir makro ihtiyati tedbir olduğu belirtildi.

Bu kararın konut piyasasına nasıl yansıyacağı ise merak konusu oldu. Zira Türkiye’de son yıllarda konut fiyatlarındaki artış, kiralardaki yükseliş, ucuz konut kredisi imkanları ve gelir düzeyindeki düşüş gibi faktörler nedeniyle konut sektöründe ciddi bir kriz yaşanmaktaydı. Bu yazımızda BDDK’nın konut kredisi kararının konut piyasasını nasıl etkileyeceğini analiz edeceğiz.

Konut Kredisi Kararı Nedir?

BDDK’nın aldığı karara göre, ilk konut alımlarında kredilerde sınırlama olmayacak, ikinci ve sonrası konut alımında ise tüketici, eşi veya 18 yaş altındaki çocuklarının en az bir konutunun bulunması halinde konut kredi değer oranı yüzde 75 daraltılacak. Bu oranlar şu şekilde belirlendi:

• Sıfır veya ikinci el fark etmeksizin 5 milyon TL değerindeki bir evi ikinci tapulu ev olarak alacak olanlara evin değerinin yüzde 22,5’i kadar kredi verilecek.
• Sıfır veya ikinci el fark etmeksizin 5 ila 10 milyon TL değerindeki bir evi ikinci tapulu ev olarak alacak olanlara evin değerinin yüzde 20’si kadar kredi verilecek.
• Sıfır veya ikinci el fark etmeksizin 10 milyon TL üzerindeki bir evi ikinci tapulu ev olarak alacak olanlara evin değerinin yüzde 17,5’i kadar kredi verilecek.

Örneğin, 5 milyon TL değerinde bir evi ikinci tapulu ev olarak almak isteyen bir tüketici, bu karar öncesinde 4 milyon TL kredi alabiliyorken, bu karar sonrasında sadece 1 milyon 125 bin TL kredi alabilecek. Bu da tüketicinin peşinat oranını yüzde 20’den yüzde 77,5’e çıkaracak.

Konut Kredisi Kararı Konut Fiyatlarını Nasıl Etkiler?

BDDK’nın konut kredisi kararı, konut fiyatlarını aşağı yönlü baskılayacak bir etki yaratacak. Zira ikinci ve sonrası konut alımlarında kredi imkanlarının daralması, bu segmentteki talebi azaltacak ve fiyatları düşürecek. Özellikle yüksek fiyatlı ve lüks konutlarda bu etki daha belirgin olacak.

Konut fiyatlarındaki artışın en önemli nedenlerinden biri, parası olan ve tasarruflarını konuta yönlendiren yatırımcıların ikinci, üçüncü, dördüncü konutları satın almalarıydı. Bu durum, konut arzının talebi karşılayamamasına ve fiyatların yükselmesine yol açıyordu. BDDK’nın kararıyla birlikte, bu tür yatırımcıların konut alımında caydırılması ve piyasadan çekilmesi bekleniyor. Bu da konut arzının talebi karşılamasına ve fiyatların dengelenmesine imkan tanıyacak.

Konut Kredisi Kararı Konut Talebini Nasıl Etkiler?

BDDK’nın konut kredisi kararı, konut talebini değişik şekillerde etkileyecek. İlk olarak, ikinci ve sonrası konut alımında kredi imkanlarının daralması, bu segmentteki talebi azaltacak. Bu da konut stoklarının eritilmesini zorlaştıracak. Özellikle yüksek fiyatlı ve lüks konutlarda bu etki daha belirgin olacak.

İkinci olarak, ilk konut alımında kredi imkanlarının değişmemesi, bu segmentteki talebi koruyacak veya artıracak. Bu da özellikle orta ve düşük gelirli tüketicilerin ev sahibi olma hayallerini canlı tutacak. Özellikle uygun fiyatlı ve sosyal konutlarda bu etki daha belirgin olacak.

Üçüncü olarak, BDDK’nın kararıyla birlikte faiz oranlarının da artması bekleniyor. Zira BDDK’nın kararı finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik bir makro ihtiyati tedbirdir. Bu tedbirin amacı, bankaların kredi risklerini azaltmak ve tasarruf eğilimini artırmaktır. Bu da bankaların faiz oranlarını yukarı çekmesine neden olacaktır. Faiz oranlarının artması ise hem ilk hem de ikinci konut alımında kredi talebini azaltacaktır.

Konut Kredisi Kararı Konut Sektörünün Geleceğini Nasıl Etkiler?

BDDK’nın konut kredisi kararı, konut sektörünün geleceğini de şekillendirecek. Bu kararla birlikte, sektörde bazı değişimler yaşanması muhtemel. Bunlardan bazıları şunlardır:

• Konut sektöründe kalite ve verimlilik odaklı bir yapılanma süreci başlayabilir. Zira BDDK’nın kararıyla birlikte, tüketicilerin daha az kredi kullanarak daha fazla peşinat ödemesi gerekecek. Bu da tüketicilerin daha kaliteli ve verimli konutlara yönelmesine neden olacak.