Türkiye’nin konut sorununa dair iki farklı gelişmeye değinmek istedik bugün. Birincisi, önlenemeyen konuttaki fiyat artışı. 2023’ün ilk çeyreğinde dünyada 150 şehir arasında konut fiyatlarının en çok arttığı 3 şehir Ankara, İzmir ve İstanbul olmuş. Elbette bunda kur farkının etkisi bulunuyor ama artış gerçekten ürkütücü.

Bir diğer başlığımız ise ikinci evini alacak olan kişiler için getirilen kredi kullanım kısıtlaması. Bunu konuşalım istiyoruz şimdi. Şöyle ki, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) yeni bir düzenlemeye gitti. İkinci ev için artık evin değerinin yüzde 22,5’i kadar kredi kullanılabilecek. Siz de merak ediyorsunuzdur, bu kararın konut piyasasına etkileri neler olacak? İşte detaylar…

İlk Evim, İkinci Ev Konusu

BDDK’nın aldığı kararla “Konut kredilerinde kredi değer oranı tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının en az bir konutu varsa yüzde 75 azaltılarak uygulanacak” maddesi eklendi. Başka bir deyişle ikinci konutunu alacak kişilere alınacak evin değerinin sadece yüzde 22,5’i kadar kredi verilecek.

Örnek vermek gerekirse 5 milyon liralık konut için sadece 1 milyon 125 bin lira kredi kullanılabilecek, geri kalan 3 milyon 875 bin lira nakit olarak ödenecek.

Bu kararla BDDK’nın ne yapmaya çalıştığını net anlayalım. Burada özellikle konut üretimini biraz teşvik etmek ve burada hiç evi olmayan vatandaşlarımıza biraz da pozitif ayrımcılık yapmak adına böyle bir karar alındı.

Yani ilk evini alanlar için kredi kısıtlaması söz konusu değil. Onlar konutun tutarının ekspertiz değerinin yüzde 80’i kadar kredi kullanabilecekler.

Konut Piyasasında Bir Daralmaya Neden Olur Mu?

Bu kararın konut piyasasında bir daralmaya neden olup olmayacağı ise merak edilen bir diğer soru. Bu soruya cevap vermek için öncelikle konuttaki fiyat artışının nedenlerine bakmak gerekiyor.

Son zamanlarda özellikle arz ve talep dengesi bozulduğu için fiyatlarda çok ciddi bir ivme oldu. Hatta haberin başında da verdik, Türkiye son iki yıldır Avrupa’da ve dünyada fiyat artışında rekor kırarak gidiyor.

Bu artışın en büyük sebebi ise piyasadaki arz ve talep dengesinin bozulmuş olması. Burada özellikle inşaat firmalarının iştahsız olması yani inşaat firmaları en azından bir konut ürettiklerinde onların konutlarına talip olacak alıcılar için burada herhangi bir kısıtlama olmayacak.

Bu durumda da konut stokları azalıyor, talep ise artıyor. Bu da fiyatları yükseltiyor. Ayrıca kur farkının da etkisi var. Dolar ve Euro’nun yükselmesi, inşaat malzemelerinin maliyetini artırıyor. Bu da fiyatlara yansıyor.

BDDK’nın aldığı karar ise bu duruma bir nebze de olsa çözüm getirmeyi amaçlıyor. Eğer ikinci ev almak isteyenler daha fazla peşinat ödemek zorunda kalırsa, talep azalabilir. Bu da fiyatları düşürebilir.

Aynı zamanda ilk evini almak isteyenlere kredi kolaylığı sağlanarak, konut üretimini canlandırmak ve stokları eritmek de hedefleniyor.

Kredi Faizleri Ne Olacak?

BDDK’nın kararı kredi faizlerine dokunmadan getirilen bir kısıtlama. Yani bankaların kredi faiz oranlarını belirleme yetkisi devam ediyor.

Ancak son bir yıldır zaten ortada doğru düzgün verilen bir konut kredisi de yok. Bankalar iştahlı değiller. Bankaya gittiğinizde gerçekten bir krediye ulaşım şu anda çok zor. Rakamlar yüzde 2,5-3’lü rakamlarda ki bu da insanların taksitlerini ödeyebileceği tutarlardaki bir oran değil.

Son zamanlardaki satışlar zaten ipotekli satışlardan görebiliyoruz. İpotekli satışların pazardan aldığı pay son Türkiye İstatistik Kurumu verilerine baktığımızda yüzde 13’e kadar geriledi.

Bu durumda BDDK’nın kararının kredi faizlerine çok fazla etkisi olmayacağını söyleyebiliriz. Ancak piyasada arz ve talep dengesi sağlanabilirse, faiz oranlarında da bir düşüş beklenebilir.

Sonuç

BDDK’nın konut kredilerinde yeni düzenlemesi, ikinci ev alacaklara kredi kısıtlaması getirdi. Bu kararın amacı, konut piyasasındaki arz ve talep dengesini sağlamak, fiyat artışlarını önlemek ve ilk evini alacaklara pozitif ayrımcılık yapmaktır.

Kararın konut piyasasında bir daralmaya neden olması beklenmiyor. Ancak ikinci ev almak isteyenlerin daha fazla peşinat ödemesi gerekeceği için talep azalabilir. Bu da fiyatları düşürebilir.

Kredi faizleri ise BDDK’nın kararından çok fazla etkilenmeyecek gibi görünüyor. Ancak piyasada arz ve talep dengesi sağlanabilirse, faiz oranlarında da bir düşüş beklenebilir.