Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkiler, son yıllarda kira fiyatlarının aşırı yükselmesi, yüzde 25’lik sabit artışın iki yıl uzatılması ve eşdeğer bir ev bulma zorluğu gibi nedenlerle oldukça gergin bir hal aldı. Bu durum, taraflar arasında kira tespiti, tahliye süreçleri veya başka konularda anlaşmazlıklara yol açtı. Bu anlaşmazlıkları çözmek için ise mahkemeye başvurmak gerekiyordu. Ancak mahkemelerde de kiracı ve ev sahibi anlaşmazlıklarıyla ilgili çok sayıda dava olduğu için, ilk duruşma tarihi bir yıl sonraya verilebiliyor, dava süreci ise üç yıl veya daha fazla sürebiliyordu. Bu da hem maddi hem de manevi olarak tarafların mağduriyetine neden oluyordu.

İşte bu noktada devreye giren arabuluculuk sistemi, kiracı ve ev sahibi anlaşmazlıklarının daha hızlı, daha ucuz ve daha adil bir şekilde çözülmesini amaçlıyor. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren bu sistem sayesinde, artık kiracı ve ev sahibi arasında bir anlaşmazlık olduğunda, dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu hale geldi. Arabulucu ise, tarafları bir araya getirerek, onlara uzman eşliğinde bir çözüm bulma imkanı sunuyor.

Arabuluculuk Sistemi Nasıl İşliyor?

Arabuluculuk sistemi, kiracı ve ev sahibi arasında bir anlaşmazlık olduğunda, tarafların kendi istekleriyle veya mahkemenin yönlendirmesiyle başvurabilecekleri alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Arabulucular, Adalet Bakanlığı tarafından yetkilendirilen ve eğitimli kişilerdir. Arabulucuların görevi, tarafları dinlemek, onlara objektif ve tarafsız bir şekilde yardımcı olmak, onları anlaşmaya teşvik etmek ve anlaşılan hususları yazılı olarak belgelemektir. Arabulucuların karar verme yetkisi yoktur, sadece tarafları yönlendirirler.

Arabuluculuğa başvurmak için, taraflardan birinin arabulucu bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna dilekçe vermesi yeterlidir. Dilekçede, tarafların kimlik bilgileri, iletişim bilgileri, uyuşmazlık konusu ve talepleri belirtilmelidir. Dilekçe verildikten sonra, arabulucu tarafları en kısa sürede davet eder ve görüşmelere başlar. Arabuluculuk süreci, başvuru tarihinden itibaren en fazla üç hafta sürer. Ancak tarafların rızasıyla bu süre bir hafta daha uzatılabilir. Yani toplamda dört hafta içinde arabuluculuk sonuçlanmış olur.

Arabuluculuk görüşmeleri, gizli ve esnek bir şekilde yürütülür. Taraflar, istedikleri zaman arabuluculuğu sonlandırabilirler. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, tarafların imzaladığı bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge, mahkeme kararı gibi geçerli ve icra edilebilir bir belgedir. Taraflar, bu belgeye uygun davranmakla yükümlüdür ve bu belgeye dayanarak icra takibi başlatabilirler. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, taraflar dava açabilirler. Ancak bu durumda da arabulucunun tuttuğu bir tutanak verilir ve bu tutanak dava açma şartı olarak kabul edilir.

Arabuluculuk Sisteminin Avantajları Nelerdir?

Arabuluculuk sistemi, kiracı ve ev sahibi anlaşmazlıklarının çözümünde birçok avantaj sağlamaktadır. Bunlardan bazıları şunlardır:

Arabuluculuk sistemi, mahkemeye göre çok daha hızlı ve etkili bir yöntemdir. Mahkemede yıllar sürebilen dava süreci, arabuluculukta en fazla bir ay içinde sonuçlanır. Bu da tarafların zaman kaybını ve stresini önler.

Arabuluculuk sistemi, mahkemeye göre çok daha ucuz bir yöntemdir. Mahkemede harç, vekalet ücreti, tanık ücreti, bilirkişi ücreti gibi birçok masraf ödenmesi gerekirken, arabuluculukta sadece cüzi bir ücret ödenir. Bu ücret de devlet tarafından karşılanır veya taraflar arasında paylaştırılır.

Arabuluculuk sistemi, mahkemeye göre çok daha adil ve insani bir yöntemdir. Mahkemede hakim tarafından verilen kararlar, tarafları tatmin etmeyebilir veya mağdur edebilir. Arabuluculukta ise taraflar kendi aralarında anlaşarak, kendilerine uygun bir çözüm bulurlar. Bu da tarafların memnuniyetini ve barışını artırır.

Arabuluculuk sistemi, mahkeme yükünü azaltır ve adaletin hızlanmasına katkı sağlar. Mahkemelerde çok sayıda bekleyen kiracı ve ev sahibi anlaşmazlığı davası olduğu için, diğer dava türleri de gecikmekteydi. Arabuluculuk sayesinde, bu davalardan birçoğu mahkemeye gitmeden çözülecek ve böylece mahkemelerin iş yükü hafifleyecek ve adalet daha çabuk tecelli edecektir.

Hangi Dava Türleri Arabuluculukla Çözülebilir?

Arabuluculuğa başvurabilecek kiracı ve ev sahibi anlaşmazlığı dava türleri şunlardır:

• Kira bedelinin tespiti
• Kira sözleşmesinin yenilenmesi
• Kira sözleşmesinin feshi
• Tahliye
• Kira alacağı
• Tazminat
• İyileştirme
• Bakım-onarım
• Eşya teslimi

Bu dava türlerinin hepsi arabuluculuğun kapsamına girmektedir. Ancak bunların arasında bazıları arabuluculuğa daha uygun olup, daha kolay çözülmektedir.

Arabuluculukta daha kolay çözülebilecek dava türleri, kira bedelinin tespiti, kira sözleşmesinin yenilenmesi, kira alacağı, tazminat, iyileştirme, bakım-onarım ve eşya teslimi gibi konulardır. Bu konularda taraflar, kendi aralarında pazarlık yaparak, makul bir anlaşma sağlayabilirler. Arabulucu da bu anlaşmayı yazılı olarak belgeleyerek, tarafların haklarını korur.

Arabuluculukta daha zor çözülebilecek dava türleri ise, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye gibi konulardır. Bu konularda taraflar, genellikle karşı tarafın taleplerine direnç gösterir ve anlaşmaya yanaşmazlar. Arabulucu da bu durumda, taraflara yasal haklarını ve sonuçlarını anlatarak, onları ikna etmeye çalışır. Ancak bu süreçte arabulucunun karar verme yetkisi olmadığı için, tarafların rızası olmadan bir sonuç alınamaz.

Arabuluculuk Sisteminin Dezavantajları Var mı?

Arabuluculuk sistemi, kiracı ve ev sahibi anlaşmazlıklarının çözümünde birçok avantaj sağlasa da, bazı dezavantajları da vardır. Bunlardan bazıları şunlardır:

Arabuluculuk sistemi, zorunlu olduğu için, bazı tarafların isteksizce veya güvensizce başvurmasına neden olabilir. Bu da arabuluculuğun gönüllülük ilkesine aykırıdır ve arabuluculuğun etkinliğini azaltabilir.

Arabuluculuk sistemi, tarafların eşit güç dengesine sahip olmadığı durumlarda, adaletsiz sonuçlara yol açabilir. Örneğin, ev sahibi kiracıya göre daha güçlü bir konumda ise, kiracıyı baskı altına alarak veya tehdit ederek istediği şartları kabul ettirebilir. Arabulucu da bu durumda müdahale edemez veya koruyamaz.

Arabuluculuk sistemi, tarafların haklarını tam olarak bilmedikleri veya koruyamadıkları durumlarda, zarar görmelerine neden olabilir. Örneğin, kiracı kira sözleşmesinin feshi konusunda ev sahibiyle anlaşsa da, bu anlaşmanın yasal geçerliliği olmayabilir veya kiracının başka hakları olabilir. Arabulucu da bu durumda tarafları yeterince bilgilendiremez veya yönlendiremez.

Sonuç

Kiracı ve ev sahibi anlaşmazlıklarında arabuluculuk sistemi, mahkemeye göre daha hızlı, daha ucuz ve daha adil bir çözüm yöntemi sunmaktadır. Ancak bu sistem de bazı dezavantajlara sahiptir ve her durumda işe yaramayabilir. Bu nedenle, arabuluculuğa başvurmadan önce, tarafların haklarını ve sorumluluklarını iyi bilmeleri ve arabulucuya güven duymaları gerekmektedir. Aksi takdirde, arabuluculuğun faydasından çok zararı olabilir.